住房怎么算违约

在房屋买卖中，违约的判定通常基于以下几个方面：

未按时付款

买方未按时支付定金、首付款或尾款，视为违约。

未履行合同约定的购房手续

买方拒绝办理贷款、提供资料等，视为违约。

未按时交房

卖方未在约定的时间交房，视为违约。

交房与合同约定不符

卖方交付的房屋在面积、户型、质量等方面与合同约定不符，视为违约。

未办理房屋产权过户手续

卖方未按约定办理房屋产权过户手续，视为违约。

其他特殊条款违约

若合同中有其他特殊条款，如不得私自改房屋结构等，一方违反该规定也视为违约。

违约责任的承担方式通常包括：

支付违约金：根据合同约定支付一定数额的违约金。

赔偿损失：违约方需赔偿因违约给守约方造成的实际损失。

继续履行：守约方有权要求违约方继续履行合同义务。

在实际操作中，违约金的计算方式可以有以下几种：

固定金额法：双方在合同中明确约定一个固定的违约金数额。

比例法：根据合同标的额的一定比例来确定违约金数额。

实际损失法：以违约行为给受损方造成的实际损失为基础来计算违约金。

需要注意的是，违约金的数额通常不应超过因违约行为造成的实际损失的百分之三十，这是法律对违约金数额的强制性限制。

如果合同中没有明确约定违约金的计算方法，可以参照以下标准：

逾期付款：按未付房款的总金额，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算。

逾期交房：按照有关部门公布的标准，或拥有资格的地产评估机构评定的类似房屋的租金标准来确定。

在处理房屋买卖违约问题时，建议首先查看合同中的具体条款，明确双方的权利和义务，然后依据合同约定和相关法律规定进行判断和处理。如果合同中没有明确约定或存在争议，可以寻求专业法律机构的帮助。